نمونه قرارداد دلالی فروش ملک یا زمین

بنا به تعریفی که ماده ۳۳۵ قانون تجارت ارائه نموده است :«دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می خواهد، طرف معامله پیدا نماید، طرف پیدا می کند. اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.»
دلال به معنی دلالت دهنده و ریشه آن دال می باشد. دلال کسی است که در قبال دریافت اجرت واسطه انجام معامله می گردد. بعبارتی دیگر دلال کسی است که انجام معامله را تسهیل (آسان) می نماید، و یا اینکه دلال کسی است که معامله با وساطت و راهنمایی او منعقد می گردد. برابر ماده ۲۳۶ قانون تجارت :«دلال می تواند در رشته های مختلف دلالی نموده و شخصاً نیز تجارت کند.» نکته حائز اهمیت آنکه برابر بند ۳ ماده ۲ قانون تجارت «هر قسم عملیاتی دلالی یا حق العمل کاری» ذاتاً عملیاتی تجارتی محسوب گردیده و متصدیان این مشاغل از نظر قانون تجارت، تاجر محسوب می شوند.
واسطه گری در معاملات املاک نیز نوعی دلالی است و در نتیجه مقررات دلالی بر آن حاکم می باشد.
همانطوریکه بیان شد قرار داد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است و مقررات وکالت نیز طی مواد ۶۵۶ و ۶۸۳ در قانون مدنی تشریح گردیده که در ادامه مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
علاوه بر قانون تجارت و قانون مدنی که بعنوان قوانین عام مورد تصویب قانونگذاری قرار گرفته است، به لحاظ اهمیت موضوع قانون دیگری در تاریخ ۷/۱۲/۱۳۱۷ تحت عنوان «قانون راجع به دلالان» وضع گردیده و آیین نامه آن نیز در تاریخ ۲۱/۵/۱۳۱۷ تصویب شده است.
برابر ماده یک قانون راجع به دلالان «تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است.» مطابق ماده یک آیین نامه قانون دلالان «مقام صالح برای صدور پروانه دلالی معاملات ملکی، اداره کل ثبت و اسناد و املاک است.»
در حال حاضر برابر ماده ۲ دستور العمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو مصوب ۱۳۸۴ :« اشتغال به شغل مشاور املاک و خودرو منوط به داشتن پروانه کسب از اتحادیه مربوط و پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد.»
ماده ۹ قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷ دلالی بدون پروانه را «جرم» تلقی و مرتکب آنرا مستحق تحمل کیفر حبس می دانست و لیکن ماده ۱۲ قانون تعزیرات حکومتی مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب ۲۳/۱۲/۶۷ و اصلاحی آن مصوب ۱۹/۷/۷۳ نداشتن پروانه واحد های صنفی را «تخلف» محسوب و نتیجه آن را تعطیلی واحد کسبی تا زمان اخذ پروانه دانسته است.
سوال قابل طرح آنکه اگر کسی بدون داشتن پروانه کسب، واسطه انجام معامله شود آیا معامله منعقده صحیح است یا خیر؟ پاسخ آنکه این امر خللی به معامله انجام شده وارد نمی نماید، چراکه وجود واسطه صرفاً برای تسهیل انجام معامله بوده و لیکن اگر در این رابطه به لحاظ تخلفات (واسطه) خسارتی نیز به یکی از طرفین معامله وارد شده باشد، بنظر می رسد با احراز شرایطی خاصی واسطه مذکور مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود.

تکالیف دلال در قانون تجارت
ماده ۳۳۷ قانون تجارت مقرر می دارد :«دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معالمه را از جزئیات راجع به معامله مطلع سازد ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین بکند. دلال در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود می باشد.» دلال می بایست در نهایت صداقت و حسن نیت به وظیفه خود عمل نماید و مشاور املاک به عنوان یک واسطه آگاه و خبره موظف است طرفین معامله را از تمامی جزئیات معامله آگاه سازد حتی اگر مقرر شده باشد که اجرت خود را صرفاً از یک طرف دریافت نماید. مشاور امین و صادق موظف است تمامی محاسن و معایب مورد معامله را برای طرفین تشریح نماید (مثل آنکه مورد معامله در طرح تعریض خیابان قرار دارد)، همچنین می بایست ایشان را از تمامی مفاد و مندرجات مبایعه نامه و آثار و تبعات شروط ضمن عقد آگاه نموده (به طور مثال تبعات عدم حضور در محضر را برای هر یک از طرفین بیان نماید) بطوری که هیچ موضوع مبهمی برای طرفین باقی نماند. بدیهی است در صورتیکه مشاور املاک به این وظیفه شرعی و قانونی خود عمل ننماید و یا اینکه برای تحقق معامله مرتکب تقلب شود و یا با یکی از طرفین معامله تبانی کرده باشد علاوه بر آنکه از لحاظ صنفی فاقد صلاحیّت شناخته خواهد شد و مستحق تعلیق موقت و دائم خواهد بود، مسئول جبران خسارات وارده به زیان دیده می باشد و در پاره ای موارد قابلیت تعقیب کیفری تحت عناوین مجرمانه از قبیل معاونت یا مباشرت در کلاهبرداری و خیانت در امانت نیز خواهد داشت.

برابر ماده ۳۳۸ قانون مذکور :« دلال نمی تواند عوض یکی از طرفین معامله، قبض وجه یا تأدیه دین نماید و یا اینکه تعهدات انها را به موقع اجرا نگذارد مگر اینکه اجازه نامه مخصوصی داشته باشد.» به طور مثال در قرار داد بیع یا اجاره مشاورین املاک حق ندارند ثمن یا اجاره بها را دریافت نمایند مگر اینکه از سوی فروشنده یا موجر اجازه دریافت وجوه مذکور را داشته باشند، بدیهی است اگر خریدار یا مستأجر به مشاور املاکی که فاقد این اختیار می باشد ثمن یا اجاره بها را پرداخته ولیکن این وجوه به فروشنده و موجر تسلیم نشده باشد و نامبردگان رضایتی بر این امر نداشته باشند خریدار و مستأجر مکلف هستند ثمن و اجاره بها را به فروشنده و موجر پرداخت نموده و برای دریافت وجود خود به مشاور املاک مراجعه نمایند و از سوی دیگر اگر مشاور املاک بدون اذن و اجازه از سوی خریدار یا مستأجر بدهی ایشان را پرداخت نماید، ذمه خریدار و مستأجر در قبال فروشنده و موجر بری گردیده و لیکن چون پرداخت های مشاور املاک بدون اجازه خریدار یا مستأجر بوده است مطابق قانون ۲۶۷ قانون مدنی که مقرر داشته: «ایفای دین از جانب غیر مدیون هم جایز است اگر چه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد و لکن کسی که دین دیگری را ادا می کند اگر با اذن باشد حق مراجعه به او را دارد و الا حق رجوع ندارد.» امکان مراجعه به ایشان را جهت وصول وجوه پرداختی ندارد.

ماده ۳۳۹ قانون تجارت بیان می کند «دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معاملات به او داده شده مگر اینکه ثابت نماید که ضایع یا تلف شدن اشیاء یا اسناد مزبوره مربوط به شخص او نبوده.» از آنجاییکه قرارداد دلالی نیز به نوعی بر پایه اعتبار و امانت استوار میگردد «ید» (دست) دلال و مشاورین املاک «امانی» است و در نتیجه مشاورین املاک ضامن حفظ و نگهداری اسنادی هستند که به آنها سپرده شده، مضافاً آنکه می بایست در نهایت دقت و کمال همکاری را با طرفین معامله جهت ارائه سند به ادارات دارایی و … بنمایند و در غیر این صورت بنظر می رسد مسئول جبران خسارات زیان دیده باشند.
مراد از «امانی» بودن ید دلال ان است که امین صرفاً در صورت تعدی و تفریط در مورد امانت مسئول است، فلذا اگر امین نهایت دقت خود را اعمال نماید و لیکن مورد امانت به واسطه اموری خارج از اراده امین که غیر قابل پیش بینی، غیر قابل اجتناب و غیر قابل پیشگیری بوده از بین برود مسئولیتی متوجه امین نمی باشد و لیکن به مجرد آنکه امین تعدی و تفریط نمود صفت امانت از او سلب گردیده و ید وی «ضمانی» خواهد شد و در این حالت امین مسئول جبران کلیه خساراتی است که به مورد امانت وارد گردیده ولو آنکه خسارات ناشی از عملکرد امین نباشد.
برابر قانون «تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.» و «تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است.» و «تقصیر اعم است از تفریط و تعددی.»

ماده ۳۴۲ قانون تجارت مقرر داشته است که: «هرگاه معامله به توسط دلال واقع و نوشتجات و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین به توسط او رد و بدل شود و در صورتیکه امضاء ها راجع به اشخاصی باشد که به توسط او معامله را کرده اند، دلال ضامن صحت و اعتبار امضاها و نوشتجات و اسناد مزبور است.» به عبارت دیگر مشاورین املاک ضامن صحت و اعتبار امضائات متعاملینی که ذیل مبایعه نامه یا اجازه نامه و … را امضا می نمایند، هستند و به همین علت ایشان می بایست بدواً بررسی نمایند که آیا اسناد سجلی و مدارک شناسایی ارائه شده جعلی نباشند و پس از احراز هویت کامل مراقبت نمایند که امضائات در مقابل دیدگان ایشان انجام شود و فرد دیگری به جای متعاملین امضاء ننمایند و افزون بر امضاء اثر انگشت طرفین معامله را نیز اخذ و با حضور چند نفر شهود قرار داد تنظیمی خود را مستحکم تر نمایند.

ماده ۳۴۳ قانون تجارت بیان داشته است که :«دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای انها دلالی می کند و ضامن اجرای معاملاتی ک به توسط او می شود نیست.» و ماده ۳۴۵ مقرر نموده است که :« هر گاه طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد شخص دلال معامله نموده دلال ضامن معامله است.» به همین علت مشاورین املاک ضامن تمکن مالی (قدرت و توانایی مالی) خریدار نبوده و ضامن پرداخت ثمن معامله و یا تسلیم مورد مطالعه نمی باشند مگر آنکه صریحتاً این امر را تقبل نموده و مسئولیت آنرا بر عهده گرفته باشند. ماده ۳۴۴ قانون تجارت مقرر داشته است که:«دلال در خصوص ارزش یا جنس مال التجاره ای که مورد معامله بوده مسئول نیست مگر اینکه ثابت شود تقصیر از جانب او بوده» بدیهی است که مشاورین املاک می بایست قیمت روز معاملات املاک واقع در شهرستانی که معامله می کنند را بدانند و در صورت بی توجهی و اثبات این امر، بنظر می رسد مسئول جبران خسارات وارده خواهند بود.

ماده ۳۴۶ همان قانون اورده است:« در صورتیکه دلال در نفس معامله منتفع یا سهیم باشد باید به طرفی که این نکته را نمی داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده بوده ….» و ماده ۳۴۷ مقرر کرده است:« در صورتیکه دلال در معامله سهیم باشد، با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد بود.» فلذا اگر دلال برای خودش معامله می کند یا در معامله ذینفع محسوب می شود می بایست مراتب را به طرف معامله اعلام نماید و در غیر این صورت و در زمان که خسارتی ایجاد شده باشد دلال مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود.

اجرت دلال
ماده ۳۴۸ قانون تجارت مقرر می دارد :«دلال نمی تواند حق دلالی را مطالبه کند مگر در صورتیکه معامله به راهنمایی یا وساطت او تمام شده باشد.» و ماده ۳۵۰ همان قانون بیان می کند:« هر گاه معامله مشروط به شرط تعلیقی باشد، دلال پس از حصول شرط مستحق اجرت خواهد بود.» باعنایت به اینکه معاملات املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند با تنظیم سند رسمی در دفترخانه بطور کامل منعقد و محقق می گردند، بنطر میرسد تا تنظیم سند رسمی دلال حق مطالبه اجرت را ندارد. مع الوصف این امر مانع از توافق طرفین نمی باشد با این توصیح که مشاور املاک اعلام نماید که پس از تنظیم مبایعه مثلا ۷۰% از حق الزحمه خود یا بیشتر و یا کمتر از آنرا دریافت می نمایم و این امر مورد قبول طرفین معامله نیز قرار گیرد ولیکن در زمان بروز اختلاف و طرح دعوی مقام رسیدگی کننده با توجه به جمیع جوانب و بررسی دلایل ابرازی و قانون یاد شده رفع اختلاف خواهند نمود.

ماده ۳۴۹ مقرر داشته است :«اگر دلال بر خلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او مأموریت داده نفع طرف دیگر معامله اقدام نماید و یا بر خلاف عرف تجارتی محل از طرف مزبور وجهی دریافت یا وعده وجهی را قبول کند، مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود و بعلاوه محکوم به مجازات مقرر برای خیانت در امانت خواهد شد.» ماده ۳۵۱ بیان می دارد«اگر شرط شده باشد مخارجی که دلال میکند به او داده شود دلال مستحق اخذ مخارج خواهد بود ولو آنکه معامله سر نگیرد. همین ترتیب در موردی نیز جاری است که عرف تجارتی محل به پرداخت مخارجی که دلال کرده حکم کند.» ماده ۳۵۲ مقرر داشته «در صورتیکه معامله به رضایت طرفین یابه واسطه یکی از اختیارات قانونی فسخ بشود حق مطالبه دلالی سلب نمی شود مشروط بر اینکه فسخ معامله مستند به دلال نباشد.» ولیکن اگر به لحا تخلف متصدی املاک اختلافاتی بین طرفین معامله ایجاد شد و سر انجام طرفین تصمیم به اقاله یا فسخ معامله گرفتند در این صورت مشاور املاک مستحق دریافت اجرت نبوده و در صورت اثبات تخلف، مسئول خبران خسارات وارد نیز می باشد.

ماده ۳۵۳ قانون تجارت مقرر داشته :« دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد.» و سر انجام ماده ۳۵۴ همان قانون بیان داشته که :«حق الزحمه دلال به عهده طرفی است که او را مأمور انجام معامله نموده مگر اینکه قرار داد مخصوصی غیر این ترتیب مقرر بدارد.»
لازم به ذکر است ماده ۲۵ دستور العمل اجرایی نحوه صدر پروانه تخصصی …. مقرر داشته است :«حق الزحمه مشاور مطابق با تعرفه ای خواهد بود که طبق ماده ۵۱ قانون نظام صنفی توسط کمیسیون نظارت شهرستان ها تعیین و توسط اتحادیه ابلاغ می شود.

تبصره: مشاور غیر از حق الزحمه مقرر حق دریافت هیچ گونه مالی اعم از وجه نقدی یا غیر نقدی ندارد، تخلف از این امر پیگیرد قانونی دارد.»
و در همین رابطه ماده ۵۷ قانون نظام صنفی بیان می دارد:« گران فروشی عبارت است از عرضه یا فروش کالا یا ارائه خدمات به بهایی بیش از نرخ های تعیین شده بوسیله مراجع قانونی ذیربط… جریمه آن عنایت به دفعات تکرار در طول هر سال … جبران خسارات وارد شده به خریدار، جریمه نقدی … نصب پارچه به مدت ۱۰ روز و تعطیل محل کسب به مدّت ۳ ماه خواهد بود.»